Orzeczenie WSA we Wrocławiu podważa zasadność nowelizacji planu 118 U_MN-01
Obszar 118_U,MN-01 może zostać zamieniony w teren o wysoko zagęszczonej zabudowie mieszkaniowej „deweloperskiej”.

---

 Argumentacja powoływana przez Biuro Rozwoju Miasta, mająca uzasadniać przedmiotową zmianę m.p.z.p., to przede wszystkim zbyt wysoka ingerencja usuwanego zapisu („1 budynek na działce budowlanej”) w konstytucyjnie chronione prawo własności, co rzekomo wielokrotnie wytykały w swych orzeczeniach sądy administracyjne. Jak i twierdzenie, że pozostałe parametry dla terenu 118_U,MN-01 dostatecznie chronią ład przestrzenny.

W portalu orzeczeń sądów administracyjnych (http://orzeczenia.nsa.gov.pl) opublikowano wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 08.05.2014 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Wr 129/14 – wyrok w załączeniu. pdf

Ten sam Sąd orzekał podobnie w latach następnych (m.in. wyroki:

z dnia 14.05.2015 r., sygn. akt II SA/Wr 148/15;

z dnia 14.10.2015 r., sygn. akt II SA/Wr 580/15;

z dnia 08.12.2016 r. , sygn. akt II SA/Wr 540/16;

z dnia 18.05.2017 r., sygn. akt II SA/Wr 122/17).

 

De facto są to orzeczenia jednego wojewódzkiego sądu administracyjnego, niepodlegające kontroli Naczelnego Sądu Administracyjnego, wydane wskutek skargi tego samego organu nadzoru Wojewody Dolnośląskiego.

Sąd w orzeczeniach tych nie wykluczył możliwości wprowadzania do m.p.z.p. wskaźnika zagospodarowania terenu w postaci określenia maksymalnej ilości budynków na jednej działce. Podniósł jedynie konieczność zaistnienia takiej szczególnej potrzeby dla ochrony ładu przestrzennego w realiach konkretnej i indywidualnej sprawy. Kwestionując uchwały gmin w omawianym zakresie WSA we Wrocławiu stwierdzał, że w realiach tych konkretnych spraw wprowadzone ograniczenie nie pozostawało w racjonalnej i odpowiedniej proporcji do celów ogólnospołecznych (ochrony ładu przestrzennego).

Należy wyrazić sprzeciw co do bezkrytycznego (bez uwzględnienia uwarunkowań danego stanu faktycznego) podejścia do orzecznictwa sądowo-administracyjnego.

Wykazać należy, że w tym konkretnym przypadku dla terenu 118_U,MN-01 potrzeby wspólnoty lokalnej nie będą możliwe do zrealizowania przy użyciu narzędzi służących kreowaniu ładu przestrzennego, które wynikają wprost z art. 15 ust. 2 pkt 6 i ust. 3 pkt 10 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Próba wykazania, że projektowana zmiana w m.p.z.p. narusza ustalenia zawarte w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Bielska-Białej – wbrew temu, co przyjęto w uzasadnieniu uchwały wyłożonej do wglądu.

 Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Bielska-Białej (uchwała nr  XIX/487/2012 Rady Miejskiej w Bielsku-Białej z dnia 29 maja 2012 r.) wymaga odczytywania jego zapisów w sposób kompleksowy.

W części 2 studium „Kierunki zagospodarowania przestrzennego miasta” (załącznik nr 2 do ww. uchwały - 

) już na wstępie na stronie 7 czytamy: „Tekst studium w rozdziale dotyczącym kierunków zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów, nie zawiera wszystkich ustaleń dla poszczególnych obszarów (w części poświęconej strefom funkcjonlno-przestrzennym podano jedynie wybrane, najważniejsze odnośniki do innych rozdziałów). Pełny zakres problemtyki przedstawia w sposób graficzny RYSUNEK STUDIUM. Oznaczeniom graficznym na rysunku odpowiadają stosowne ustalenia w tekście studium Kompletne ustalenia, dotyczące danego terenu, powinny być każdorazowo określane na podstawie rysunku studium, odpowiednio do oznaczeń graficznych, odnoszących się do terenu”.

 Rysunek Studium (załącznik nr 4 do ww. uchwały) jednoznacznie wskazuje, że obszar objęty w m.p.z.p. oznaczeniem 118_U,MN-01 stanowi obszar predysponowany do funkcji turystyczno-rekreacyjnej.

Wiążą zatem nie tylko ogólne wytyczne do planów miejscowych, dotyczące obszarów zabudowy mieszkaniowo-usługowej, oznaczonych na rysunku studium MNU (punkt 2.3.2.4. Kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta), lecz także szczególne obwarowania wynikające z punktu 21. W punkcie 21 wyraźnie jest mowa o preferencji dla usług turystyki i rekreacji dla obszarów predysponowanych dla funkcji turystyczno-rekreacyjnej na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Wynika to wprost także z punktu 2.3.2.4 Kierunków, który w wytycznych w zakresie przeznaczenia terenów oraz zagospodarowania i użytkowania terenów nakazuje uwzględnić regulację punktu 21.

W uzasadnieniu projektu uchwały wyłożonej do wglądu przyjęto: „Sporządzany projekt zmiany planu ma na celu umożliwienie realizacji w obszarze objętym zmianą planu kilku budynków mieszkalnych jednorodzinnych w obrębie działki budowlanej”. Powierzchnia terenu objętego projektem zmiany planu wynosi ok. 1,55 ha i stanowi własność jednego podmiotu. Zgodnie z obowiązującym planem teren może zostać podzielony na działki budowlane o powierzchni 20 arów. Pomimo zatem innych parametrów urbanistycznych obowiązujących w planie, po wprowadzeniu projektowanej zmiany, obszar 118_U,MN-01 może zostać zamieniony w teren o wysoko zagęszczonej zabudowie mieszkaniowej, „deweloperskiej”, co pozostaje w całkowitej sprzeczności z wyżej przytoczonymi ustaleniami Studium. Pozostałe parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu nie stanowią wystarczającej ochrony dla zapewnienia preferencji dla usług turystki i rekreacji.

 Teren położony jest w enklawie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej MNe oraz pozostałych terenów systemu zieleni miasta ZS (analiza rysunku Studium), w obszarze terenów wyjątkowo cennych przyrodniczo i krajobrazowo. I tylko z uwagi na wydane wcześniej warunki zabudowy dla usług hotelarskogastronomicznych oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej został uwzględniony w m.p.z.p. z 2012 r. jako teren 118_U,MN-01, zgodnie z legendą rysunku planu m.p.z.p. „teren zabudowy usługowej wraz z towarzyszącą zabudową mieszkaniową jednorodzinną”. Nie jest to zatem typowy teren MN,U dotyczący innych obszarów planu zagospodarowania przestrzennego z 2012 roku, będących zgodnie z legendą rysunku planu „terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej”.

  Ciekawą lekturą dla sprawy jest „Ocena aktualności Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Bielska-Białej oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego” stanowiąca załącznik do uchwały NR XXXII/614/2017 Rady Miejskiej w Bielsku-Białej z dnia 29 sierpnia 2017 r.

 W punkcie 3.3.5. Strefa środowiska przyrodniczego zawarto następujący zapis (strona 31):

„W Studium z 1999 r. była również wyznaczona strefa ograniczonego zainwestowania o powierzchni ok. 851 ha, obejmująca tereny podstokowe, przeznaczone głównie dla funkcji turystyki i rekreacji. Strefa ta obecnie została w znacznej części zabudowana, do czego przyczyniły się decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydawane często poza obszarami przeznaczonymi dla zabudowy w Studium z 1999 r. W stan istniejącym zabudowa podstokowa w strefie została uwzględniona w uchwalonym w 2012 r. Studium, co nie zmienia faktu, że tereny podstokowe stanowią w dalszym ciągu dużą wartość krajobrazową i przyrodniczą. Jednakże w terenach, gdzie brak obowiązujących planów miejscowych, decyzje o warunkach zabudowy nadal są wydawane. W Studium, w terenach dotychczas najmniej zainwestowanych, wyznaczono tereny predysponowane do funkcji turystyczno-rekreacyjnej i ustalono wprowadzanie zieleni we wszystkich strefach funkcjonalno-przestrzennych. Dzięki tym zapisom możliwa będzie ochrona terenów zieleni w planach miejscowych. Jedynie ustalenia planów miejscowych mogą zapobiec dalszemu zbyt intensywnemu zainwestowaniu terenów podstokowych oraz zabudowywaniu korytarzy ekologicznych.”

 Z kolei w załączniku nr 4 - Tabela zawierająca wykaz wniosków o sporządzenie lub zmianę planu miejscowego i Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Bielska-Białej pod pozycją 308 (strona 78 i 239 część graficzna) ujęto wniosek p. Piotra Wawrzaszka o zmianę m.p.z.p. dla terenu 118_U,MN-01; intencją wnioskodawcy była „zmiana mpzp zabudow mieszkan. jednorodz., szereg., wielorodzinna.” W tabeli ujęto uwagi do wniosku: „Niezgodność ze Studium. Dla wnioskowanego terenu wydana została dec. WZ dla usług hotelarskogastronomicznych oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co zostało uwzględnione w obowiązującym mpzp. To teren o bardzo dużej wartości krajobrazowej, położony w otulinie PK Beskidu Śląskiego. Istnieje możliwość zwiększenia intensywności zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, poprzez wykreślenie z obowiązującego mpzp zapisu „budowa jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego na działce budowlanej”.

 Treść wniosku o zmianę m.p.z.p. nie pozostawia wątpliwości co do planowanego maksymalnego zintensyfikowania budownictwa mieszkaniowego na terenie 118_U,MN-01, predysponowanym w Studium do funkcji turystyczno-rekreacyjnej. Treść wniosku dotyczy funkcji mieszkaniowej. 

Radcy Prawni - Stowarzyszenia " Mieszkańcy Kamienicy "